留在英國的小伙伴們,不管是因為留學,工作,配偶移民,創業移民,企業家移民或者投資移民,來到人生地不熟的地方,整個政治和經濟體系和咱們天朝很多不一樣。但是過來了都是奔著努力生活的目標,安居樂業是基本。今天整理一些買房的干貨,專門關于首次購房者的注意事項。

英國新移民買房經驗分享:從看房、貸款、律師到交房全過程

英國新移民買房經驗分享:從看房、貸款、律師到交房全過程

英國的房源眾多,根據自己的財力以及家庭情況大致估算自己想購買的房子的價格來選擇房源是關鍵,來聊聊普通老百姓買房自住的這種情況。

選房之前要做什么事情

在看房子之前,如果是需要按揭那記得去銀行先把mortgage principal agreement拿到,把銀行打印出來給那份保存好,因為中介帶你去看房之前就會問你是全款還是首付加按揭,如果是按揭的話會問到是否有mortgage principal agreement。同時,再你給出offer的時候, 需要把它交給中介看的。至于最后是選哪個銀行,這個時候還不重要。

選房階段有哪些注意事項

英國房源眾多,中介公司也眾多,幾大英國房產中介:Your Move, Right Move等等。先可以上網大致精確搜索這幾個網站的房源,看看自己想買的區域房價如何,是獨棟別墅Detached house,半獨棟別墅Semi-detached,聯排別墅Terrace house,平房bungalow,還是公寓flat。

選房子的時候是急不來的,房子也是要看緣分的。

首先網站上挑選很重要,寶寶們注意哦,分別有這幾個注意點:

  • free hold還是lease hold
  • 選更現代的房子還是經典石頭房
  • 地處main road還是cul de sac(dead-end street)
  • 是否shared ownership
  • 是否有停車位或車庫
  • 是否有大后院

看清楚是free hold永久產權還是lease hold,通常house的話都是free hold,如果不是,建議跳過,有可能是地產開發商或者中介的一個大坑。

如果是flat那么通常是lease hold,是有產權年限的,通常100多年,什么具體要看哪套房子。因為個人直接filter掉lease hold的房源,所以這里如果有關lease hold有不準確的,歡迎大家留言補充哦。

當然最受歡迎的是獨棟別墅啦,大花園大車庫,當然價格也最高。

說完房型,接下來就是買什么類型的房子了,現代新建的房子還是石頭房?要典雅格調高逼格,當然石頭房子配上爬山虎,哇簡直太經典,就是英國房子應該有的樣子。但是寶寶們,石頭房子因為大部分是老房子,層高較高,房間很大,從開暖氣到變暖花的時間比較長所以比較消耗暖氣。而現代房子就剛好相反,所以節能來看新房比較合適。但是全靠自己權衡,但注意啦,別以為石頭房是老房子就會便宜哦。有些昂貴得離譜。 

Cul-de-sac

Cul-de-sac

再來,大家注意房子所處的位置是否為main road還是Cul-de-sac :Main road就是每天行人車輛經過,所以不夠安靜;而且因為經過的人魚龍混雜,很容易發生砸窗或者被偷車等事件。而Cul-de-sac就不一樣啦,在小區盡頭,遠離主街,是理想的居住場所,通常是比較posh的location,去看房子的時候你看小區內停的車,或者花園打理的怎么樣就大概知道住的地方是什么階層的人。

當然Cul-de-sac會比較貴啦。如果不是全新開發的樓盤,二手房有碰到Cul-de-sac又在預算范圍內就趕緊下手啦! 

最后就有幾個車位是否有車庫是否夠停車;再看看后院夠不夠大啦,想想是否可以讓自己種種花栽栽樹,是否可以接待朋友一起辦燒烤爬梯。

哦對了,千萬別忘記看看是否有空間擴建一個conservertory陽光房,因為英國陰冷的天氣幾乎貫穿全年,沒幾天太陽,有陽光房子可以在陽光房里看看書畫畫等各種興趣愛好,絕對給生活增添趣味。如果房子自帶陽光房,那么就是賺到了,趕緊下手!(省了一筆陽光房擴建費用)。

在網上看中后就是預約現場看房啦。看中了之后就電話或郵件中介給出offer,當然通常價格可以比網上價格低一些,但是如果特別喜歡,出網站的價格也是沒問題啦。在出價之前記得去right move網站搜索以往價格,直接輸入看中房子的地址就可以調出這棟房子以往的所有歷史交易。給自己出價一個參考。

等房產中介和房東溝通后,同意你的offer,恭喜你,萬里長征走完了一大步! 

如何選貸款中介

接下來如果你是全款付清那只要證明資金來源找律師就好,一切聽律師的。

Mortgage-Broker

Mortgage-Broker

如果你不是全款買房,而是一部分首付一部分按揭,房產中介便會推薦給你按揭咨詢師Mortgage broker,中介會讓你帶著首付資金證明,mortgage Principal agreement以及近三個月工資流水以及雇傭信去見按揭咨詢師,說是offer合格的一項,但是其實你也可以不用他們中介給你的按揭咨詢師Mortgage advisor,可以選擇自己去幾家銀行進行比較。

但是呢,如果你想省事兒,那就用中介推薦的mortgage advisor也是可以的。費用通常是按照你的貸款額度來的,貸款越多當然費用就越貴啦,不過這筆開支沒法省,只能認了。

但是華人貸款面臨很多問題,比如語言障礙,或者首付的錢在國內,自己不知道通過何種渠道轉到英國,或者自雇者如何提供收入證明,又或者是國內的人想在英國買房不知道如何貸款等等。這種情況就可以找倫敦的華人金融機構。

之前我朋友就用了一家,因為他情況很復雜,在英國貸款很多銀行都不貸,主要是工作在國內,生活在英國,所以收入證明上很難,后來找華人金融機構就幫他們貸下來了,這里把機構的微信號推薦出來,如果需要的可以咨詢他們:oceantide_mkt

如何選擇房產律師

去銀行按揭之前,必須選定律師銀行才會繼續進行。對于選擇律師,房產中介也會推薦律師,如果想省事兒那么直接用中介推薦的律師,因為肯定是靠譜的律師中介才敢推薦。

不過自己對律師進行shop around還是一件很簡單的事情。搜索在自己區域的律師事務所有哪些,請注意該律師事務所必須有房產律師Conveyanver。然后發郵件Solicitor quote bcc給幾家律師事務所,至少三家吧,直接用統一的郵件,等待回復。 

模版給大家參考,按實際情況填寫即可: 

主題:Quote for solicitor of buying a house(Residential Conveyancing) 

To whom it might concern, 

Hope you are well. We would like buy a house and our info are as below: 

Only purchasing house or not? 

House value and house address: 

Freehold or Leasehold?

How many people buying?

First time buyer or not?

Do you (both or all) have help to buy ISA?

How are you going to pay for your house (full payment/how much percent deposit and the rest of it mortage) ?

When would you like to instrcut the solicitor (Normally a week or as soon as possible) ?

Have you already made a offer to an Estate agency ( Yes) ?

Would you please send us a quote for a solicitor as soon as possible? 

Thank you and best wishes! 

Kind Regards

Your name

收到郵件回復后,電話過去大概了解一下,一定是要all inclusive fee,否則報給你的是便宜的價格,等快交房的時候卻又加價。

英國的律師費用可以按小時或者郵件里面的字數來定的,所有大家一定要長心眼,別一個ID identification就要1500英鎊! 

當然如果需要中文,也可以找華人律師事務所,雖然有可能雙語律師事務所價格高一些,畢竟人家是雙語嘛(請注意如果家里人沒有英文夠好的寶寶們,非常建議找華人律師因為要閱讀的文件太多了)。

選好律師后郵件instruct,告知律師是哪家房產中介然后告知房產中介用了哪家律師事務所,中介和律師也會相互溝通的。中介會將房產廣告貼上Sold STC(subject to contract),表示已出offer,基本就是暫時下架到交換合同。

先按揭還是先律師

有些律師事務所是no completion no fee,如果是那最好,英國買房耗時長,沒等到completion都不算買好了,賣房是可以接受更高offer的,但是通常反悔的買方偏多,比如資金證明,按揭出問題等等。如果不是no completion no fee,通常律師會讓你們在做ID Identification的時候交一部分錢的,這部分錢到最后哪怕complete不成也不會退的,這也合理畢竟人家律師的時間也是有成本的啦。

律師報價通常都是根據房價高低成正比,通常800-2500英鎊不等,如果更貴就超出我的經歷范圍,我們大概是從資金一般般,希望有更多節約的角度出發。所有郵件指定律師之后, 就去選定的銀行或者builiding society按揭。如果預約柜臺的時間不夠快就直接在網上提交申請。通常7-14個工作日Mortgage的申請結果就會下來。申請有個回執郵件可以查看申請進度。 現在只稍微提一下持有配偶簽證的夫妻買房,通常雙方有工作,幾乎貸款都沒什么問題,銀行貸款金額大概是你倆工資加起來之和的4倍。雙方只需要護照,3個月的工資單,地址證明,首付證明等。等按揭下來當天銀行會給夫妻倆都發信息。

收到按揭下來了就趕緊預約律師見面交錢(或者之前可以先給律師發他們需要搜集的材料比如護照,地址證明,首付資金來源等等,等到按揭下來再交律師費用的第一筆通常是律師費用的25%)。接下來就離completion不遠啦。 

銀行和律所的Survey是同一個Survey嗎

銀行和律所都會有一個survey,是同一個嗎?不是!銀行審理按揭申請前會對你要買的房子進行valuation survey-房產價值評估,所以這里會有一筆費用,200-400多英鎊具體不記得了,付好錢給銀行,他們便開始審理按揭申請。

property survey

property survey

而律所那邊的需要做的是property survey-物業調查,對房屋所有結構水電煤,official drainage and water report, private coal mining, regulated local authority 等律師會把report發給你,然后告知房屋是否有問題,沒有的話go ahead,有的話則律師會郵件通知,可以選擇律師代替溝通,或者自己與中介溝通讓中介與業主溝通。然后通常有問題業主會承擔修理或者替換費用。

大家一定記得讓業主必須拿出Electrical certificate and Gas safety certificate(如果有gas),如果沒有提供就讓業主補交。這些細節律師都統統幫你解決好,包括細致到已擴建陽光房是否需要planning permission or building regulation approval等等,所有一切交給律師。跟著律師的步驟走。

等這些都弄好了,律師就會建議說快接近completion了可以定個日子來律師辦公室簽署一些completion document. 

Joint Tenancy還是Tenancy in Common

Tenants in common vs joint tenancy

Tenants in common vs joint tenancy

律師在completion document簽署日之前,就會問到你們將以何種方式擁有這套房子,Joint Tenancy是一種聯名共有制,雙方擁有這套房子的所有權,但是沒有明確劃分占額比率,而沒有在雙方都同意的情況下,房子的產權是不可以自由轉讓給其他人的。如果其中一方去世,其所占有的房產權自動轉移到另一半的名下。夫妻通常選擇這種共有方式。

而Tenancy in common則占比一目了然,各自的占比都會清晰的分開,比如一方占比40%,另一方則占比60%。而且任意一方可以任意支配自己的產權, 不受另一方的制約。其中一方去世后,其所支配的房產份額由繼承人繼承不會自動轉到另一方。這種形式在好朋友,兄弟或者合作伙伴上比較常用。但是有些夫妻也采用這種形式。

在和房產中介律師見面簽署的時候,律師會再次confirm房產擁有的形式。然后簽署好document之后;律師便會和你們商量一個complete date哪一天交房。

交房前必須把房子首付,如果有help to buy ISA就得去銀行中止Help to buy ISA,將銀行的蓋章證件掃描給律師,律師會去把政府獎勵的你們ISA存款的25%的bonus申請下來,同時把銀行的按揭放出來,房屋保險必須弄好發給律師,還有剩余的律師費用轉給律師,通常是一周內的時間里就可以完成交房。

在拿鑰匙之前順便多提一句help to buy ISA. 

Help to Buy ISA是什么

有些寶寶會混淆help to buy ISA以及help to buy,這是兩個完全不同的概念。Help to buy ISA是自己建立一個ISA存款賬戶,專門針對首次購房者,任意16歲以上在全球范圍內沒有房產的個人,這個項目到2019年11月30日中止,在此后將不再接受開此項目賬戶。存進去的錢可以獲得25%的免稅傭金。 這是針對個人的賬戶,所有買方中任何一方是first time buyer都可以建立這個賬戶,如果雙方都是首次購房者那就可以開啟各自開個ISA賬戶。開啟這個賬戶先存1000英鎊然后立即存200英鎊的存款,之后每個月都只能存200英鎊并且要不可間斷,存到1600英鎊開始可以拿傭金。傭金每個賬戶3000英鎊封頂。

所有Help to buy ISA獎勵制度絕對是政府一項偉大的舉措。鼓勵年輕人存錢,并且獎勵傭金幫助年輕人買房。看到這里不管你有沒有準備好錢買房,在這個項目結束之前先給自己和另一半(如果雙方都是first time buyer)直接在網上開啟help to buy ISA賬戶以備買房之需。 

最后就是所有的funds到賬到律所,銀行在將mortgage轉給律師的時候有一筆轉賬費用在律所的賬戶上扣除的,律師會告知需要把這一筆小小的轉賬費用再補給他但是不會影響completion進程,差不多定的那天中午就可以拿到鑰匙了。

而Help to buy 也是政府補助首次購房者的政策,具體請參考我們的案例:我在英國用Help-to-Buy購買期房的經驗分享:買房步驟+注意事項

這只是基于我的個人經驗記錄下來的心得,希望對大家有所幫助。密集看房花了快一個月,找律師花了一周,選銀行花了2周,按揭申請花了3周,翻了一下郵件從make an offer到completion拿到鑰匙前前后后整整三個月。所以呢,買房子著急不來的,尤其在英國。以上只是個人經驗,若有遺漏或者與你不同的經歷,歡迎留言補充,我們一起分享買房經驗,一起在不同的經歷中學到更多東西。